住宅ローン控除があると、借入額を大きくしたほうが得に見えることがあります。しかし、控除で減る税金と、利息・手数料・住宅の維持費は別です。公務員という職業だけで控除額や有利な金利が決まるわけでもありません。将来の教育費や資産形成を続けられる返済額から、住宅予算を考えましょう。
控除の条件は入居年と住宅の種類で変わる
住宅ローン控除は、住宅ローン等の年末残高などを基に計算し、一定の要件の下で所得税等の負担を軽減する制度です。入居年、新築・中古、住宅性能、床面積、所得、返済期間などで適用条件が変わります。「全員が13年間、同じ限度額を使える」制度ではありません。
購入予定の物件がどの区分に入るかは、広告の説明だけでなく必要な証明書まで確認します。転勤などで居住状況が変わる場合も、適用を続けられる条件を別に確かめます。
計算上の控除額と実際の軽減額は分ける
例えば、適用区分上の借入限度額が3,000万円以上で、控除率0.7％が適用される住宅を仮定します。対象となる年末残高が3,000万円なら、計算上の控除額は21万円です。
ただし、21万円がそのまま現金で給付されるわけではありません。本人の所得税額、所得税から引ききれない場合の住民税側の限度、他の控除との関係によって実際の軽減額は変わります。残高が減れば、翌年以降の計算上の額も変化します。
同じ借入額でも、金利で返済額は変わる
借入3,000万円、35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、金利が全期間一定という仮の条件で比べます。
| 年利 | 毎月の返済額の概算 |
|---|---|
| 1％ | 約8万4,686円 |
| 2％ | 約9万9,379円 |
差は月約1万4,693円です。手数料や団信の上乗せは含めていません。変動金利の場合はこの二つの表だけで将来を予測できませんが、金利が上がった場合に家計が耐えられるかを考える目安になります。
金利・団信・手数料を同じ条件で比較する
適用金利は金融機関の商品、審査、借入条件で異なり、公務員なら一律に一定幅の優遇があるとは限りません。団体信用生命保険も健康状態や保障条件などを確認して加入するため、職業だけで加入しやすいとは言えません。
同じ借入額・期間で、金利、事務手数料、保証料、団信、繰上返済の条件を比較します。ペアローンなら一方に万一のことがあった場合の残債も確認し、保険と住宅ローンを別々に決めないようにします。
控除を使った後に残る家計の余裕を見る
毎月の返済に固定資産税、管理費・修繕積立金、将来の修繕費を足し、育休や60歳以降の収入変化でも支払えるかを試算します。繰上返済では手元資金が減り、返済期間の短縮によって控除の要件を満たさなくなる場合もあります。
住宅購入後にも教育費の預金と老後の積立を続けられることが、無理のない予算の目安です。控除額の大きさだけでなく、住宅・預金・NISA・iDeCoを合わせた家計の配分を整理すると、借りられる額と返せる額を区別できます。
